Долевое строительство


До 9 сентября 2013 года долевое строительство жилых домов в Республике Беларусь регулируется нормами Указа Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 N 396 "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов".

К договорам, заключенным после 9 сентября 2013 года, будет применяться Указ Президента Республики Беларусь N 263 "О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь" от 6 июня 2013 г. (далее - Указ N 263).
Отметим те изменения, которые произведены в сфере долевого строительства в связи с вступлением в силу Указа № 263.
1. Застройщиками могут быть только юридические лица.
2. С гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, застройщик обязан заключать договоры создания объекта долевого строительства по форме Типового договора, утвержденного Указом № 263. Ранее действовал Примерный договор, который позволял сторонам отступать от условий, им предусмотренных. В отличие от Примерного договора нормы, вошедшие в типовую форму договора, обязательны и стороны не вправе отступать от них.
3. Введена обязанность застройщика регистрировать не только договоры создания объекта долевого строительства, но и дополнительные соглашения к ним, но только в случае изменения существенных условий договора. При этом перечень существенных условий договора не изменился. Существенными являются следующие условия:
 конкретный объект долевого строительства,
 номера специального и текущего счетов,
 срок исполнения обязательств по договору,
 стоимость строительства одного квадратного метра,
 цена объекта долевого строительства,
 размер и порядок внесения денежных средств,
 гарантийный срок на объект долевого строительства,
 права и обязанности сторон,
 порядок изменения условий договора,
 порядок приемки объекта в эксплуатацию,
 основания расторжения договора,
 порядок возврата средств по договору,
 ответственность сторон,
 иные условия по соглашению сторон.
В силу пункта 1 статьи 402 ГК Республики Беларусь договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.
4. Существенно изменяется ответственность застройщика при условии срыва срока ввода объекта в эксплуатацию. Однако в этой ситуации рассматривается вопрос, кто виноват в нарушении срока. В случае отсутствия вины застройщика при наличии подтвержденных решением местного исполнительного и распорядительного органа форс-мажорных обстоятельств и других независящих от сторон причин течение срока исполнения обязательств по договору приостанавливается. В случае наличия вины застройщика в пользу дольщиков подлежит уплате пеня, которая привязана к продолжительности просрочки. Так, при превышении нормативных сроков строительства до трех месяцев застройщик обязан уплатить дольщику пеню в размере 0,01%, от трех до шести месяцев - 0,02%, свыше шести месяцев - 0,03% от суммы внесенных дольщиком платежей за каждый день просрочки. При этом указанный размер пени договором может быть изменен только в сторону увеличения.
5. Пересмотрена ответственность за неисполнение обязательств и для дольщика. В два раза увеличена ставка пени, уплачиваемой дольщиком застройщику за просрочку внесения платежей, - с 0,01 до 0,02% при погашении платежей частями и с 0,001 до 0,002% при единовременном внесении платежей.
Право предусматривать в договоре цену объекта долевого строительства в привязке к иностранной валюте распространяется только на дольщиков, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. При этом определено, что цена, установленная в привязке к иностранной валюте, должна быть неизменной до окончания строительства. Если же дольщик стал нуждающимся в процессе строительства (то есть уже после заключения договора), пересчет цены объекта долевого строительства (цены договора) без привязки к иностранной валюте возможен только по соглашению сторон, которое должно быть выражено в письменной форме. Заключать такие договоры с дольщиками, являющимися очередниками, застройщик не вправе.
6. Гарантийный срок для объекта долевого строительства приведен в соответствие с общими правилами, действующими для объектов строительства, и не может составлять менее пяти лет.
7. Следует также остановиться еще на одном нововведении в правилах долевого строительства. С принятием Указа N 263 очередник может строить долевым способом квартиру любого размера, но фиксированная (льготная) прибыль застройщика будет распространяться только на норматив для одного члена семьи в размере 20 кв.м (для Минска - 15 кв.м, для многодетных семей - 20 кв.м). При строительстве для одного человека однокомнатной квартиры данный норматив составляет 30 кв.м. При этом в случае изменения состава семьи дольщика в процессе строительства (например, при рождении ребенка) соответствующий норматив увеличится и произойдет перерасчет размеров прибыли застройщика. Такое нововведение в полной мере удовлетворяет интересы застройщиков, которые не будут больше возражать против строительства жилых помещений для очередников.
В целом Указ N 263 позволит усовершенствовать процесс долевого строительства объектов в Республике Беларусь, решать многие вопросы еще на стадии строительства в интересах сторон.

все статьи по теме долевого строительства:
Порядок заключения договора долевого строительства
Может ли поменяться застройщик, какие последствия это повлечет?
Сроки строительства объекта, каковы последствия нарушения застройщиком сроков строительства?
Долевое строительство
Стоимость квартиры, в каких случаях цена по договору долевого строительства может изменяться?
Как происходит передача квартиры по договору долевого строительства?